福岡市の仲介での不動産査定について

仲介について

　仲介とは、ご依頼者様を売主・弊社を媒介業者として媒介契約を結び、弊社にて買主となるお客様をお探しする方法です。

媒介契約には大きく分けて３タイプあります。（※媒介→仲介と同じ意味です）

専属専任媒介契約

下記の専任媒介に依頼者様自ら取引の相手方を見つけることを禁止する特約がついたタイプです。

　・契約期間3ヶ月以内（ご依頼者様のご希望により更新可）

3タイプのうち最も拘束力が強いもので、その分業者側の規制も強くなります。
　
　・物件の情報を国土交通大臣が指定する不動産用流通機構へ5日以内に登録
　・週に1回以上の状況報告

専任媒介契約

他の業者に重ねて媒介・代理を依頼することを禁止する契約です。

　・契約期間3ヶ月以内（ご依頼者様のご希望により更新可）

窓口を1本に絞ることで色々な業者との煩雑なやりとりを省略することができます。
ご依頼者様自身で見つけられた相手方（親戚や知人等）とは直接ご契約ができます。

　・物件の情報を国土交通大臣が指定する不動産用流通機構へ7日以内に登録
　・2週間に1回以上の状況報告

当社ではこちらのタイプでのご契約が7～8割を占めています。

一般媒介契約

複数の業者に重ねて依頼することができる契約。ご依頼者様自身で見つけられた相手方（親戚や知人等）と直接ご契約ができます。

　・契約期間は自由に取り決め可（3ヶ月以内を推奨）

　・業者側の法令上の登録や状況報告の義務無し

広く色々な業者へ依頼するためそれぞれの担当とやりとりをする必要があります。各業者が都度最新状況を把握する必要があるため、比較的連絡の都合がつきやすい方向けです。

このようにタイプが分かれていますので、ご本人様のご希望がどのタイプに適しているかを検討されてから選択されると良いかと思います。

売却価格について

売却のお問合せを頂いたときによく質問される3つの項目を記載致します。

1. 売却金額
自宅や土地などを売却しようと思ったときに一番気になるのは売却金額ですよね。
この金額はどうやって決定するかといいます不動産査定を行います。

査定は2種類あります。
①簡易査定
（机上での査定ですので価格精度としてはあまり高くない）
②訪問査定
（実際に現地を訪問し室内や周辺環境を見て売主様にヒアリングをしますので精度は高いです）
実際に売却する時は査定をして売主様との売却希望額を聞いたうえで決定してまいります。
不動産は売却方法によって金額が大幅に変わる可能性があります。
訪問査定は付加価値をみますので査定額より金額が高くなるケースがあります。
実際の売却の場合は訪問査定をお願いしております。

2. 売却税金
税金は複雑です、ケースにより異なります。
よくあるケースは実際に住居として利用していた場合のお家を売却する時は3000万円控除という特例がございますので売却時に税金はかかりません。
ナレルには顧問税理士がおりますので、その他のケースに関しましてはお気軽にご相談ください。

3. 売却費用
売却時は謄本に抵当権がついていたり住所変更を行ってない場合は15,000円程度かかります。
それと仲介手数料（400万円以上の場合、（売却額×3％＋6万）×税）がかかります。
＜諸費用例＞
売却価格（1000万円×3％＋6万円）×税＝38万8800円
仲介手数料38万8800円＋抵当権抹消費用1万5千円＝40万3800円となります。

販売力について

売却価格も大事ですが実際に希望額で販売できる力が大切です。
不動産は3つのポイントで高価売却が成功するかしないかが決まります。

1.広告宣伝力があるか
2.物件の囲い込みをしていないか
3.販売価格に根拠はあるか

下記に詳しい説明を記載します。

1. 広告宣伝力について
ポータルサイトや購入予定者へのアプローチ力があるか。
大手ポータルサイトへ登録しているかが特に重要です。
一般のお客様が一番見るサイトはスーモです。
ふれんず、アットホーム、Yahoo!不動産も見られています。

2. 物件の囲い込みについて
物件の情報を他社へ流通する事も重要です。
これはインターネット上で　[ 不動産　囲い込み ]と検索すれば出て参ります。不動産業界はこの問題を解決できていない現状です。
同業者への情報共有を積極的に行わなければ多くの購入予定者へ情報は届かず、より良い購入者が現れる確率も減ってしまいます。
ナレルは業者間ネットワークを大事にしております。

3. 販売価格について
適正価格か、もしくは販売価格に対する販売方法等の根拠が説明を聞いて納得できるかも重要です。

一般的には仲介のほうが高く売却できます。
ナレルでは仲介をお勧めしておりますが、仲介より買取が高く売れるケースもございます。

例に挙げますと
人気のある地域だけど、とても広くて個人の方が購入できる金額でない場合は、住宅を建築する為の土地として買取依頼のほうが高価売却できる可能性がございます。

賃貸中の不動産の場合は一般の方が住宅ローンを借りいれできませんので、収益物件として買取依頼したほうが高価売却できる可能性がございます。

うなぎの寝床で家族が住めるような一戸建てが建築できない場合は、アパートや駐車場用地とし売却すれば高価売却できますよ等々このように不動産は状況により仲介がいいか、買取がいいか、ケースバイケースで高価売却方法をご提案いたします。

不動産は購入する時よりも売却する時のほうが何倍も疲れるという声を良く耳にします。

私もその経験がありますのでとても共感できます。

少しでもそのような悩みを和らげる事ができる頼れる不動産会社を目指しております。

一生懸命に資産の高価売却活動を行いますので何卒宜しくお願い致します。